«Hacia los Registros 4.0», tribuna de Javier López, socio de ECIJA, para Actualidad Jurídica Aranzadi.

Tradicionalmente, las descripciones de los inmuebles contenidos en el Registro de la Propiedad muchas veces eran difíciles de trasladar al terreno, al usar referencias como “linda con la finca de “Fulanito”” o “tiene su límite junto a la vereda antigua”, pues arrastraban las descripciones primigenias que se inmatricularon tras la instauración del actual sistema registral con la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861. Tanto de lo mismo pasaba con la superficie indicada, que no hacía referencia a la forma de la parcela y, en ocasiones, no era exacta.

Los avances tecnológicos también están contribuyendo a solventar este problema para poder determinar de forma concreta la forma, superficie y ubicación de los inmuebles. Así, inicialmente se usaron referencias como los planos catastrales y fotografías aéreas para tratar de delimitar las diferentes fincas. En la actualidad, estas mediciones son realizadas por satélites de los Sistemas Globales de Navegación por Satélite GNSS, que actúan de vértices geodésicos, permitiendo hacer las mediciones directamente de forma georeferenciada.

De esta forma, se usa la georeferenciación para determinar el perímetro y las coordenadas de los vértices de la línea poligonal que conforma una finca, de manera que puedan volverse a materializar sobre el terreno en el caso que desaparezcan con el paso del tiempo. Estas referencias georeferenciadas son obligatorias siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, según dispone el artículo 9-b) de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.

Y, en efecto, dicho precepto establece que todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores, homologada por la Dirección General de los Registros y del Notariado e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

Este sistema informático de información cartográfica que utilizan los Registros de la Propiedad es el llamado “Geobase”, basado en el Sistema de Bases Graficas Registrales, que proporciona información fiscal, urbanística, medioambiental, territorial y paisajística de una finca. La precisión de este sistema provoca constantes tensiones con la información catastral, que, al haberse obtenido por los medios tradicionales, no siempre es correcta.

Con independencia de que este sistema debe contribuir a mejorar la información contenida en el Catastro, y no a sustituir a este, ya que cumplen funciones distintas, hay que tener en cuenta que la localización de la referencia catastral conducirá a una parcela catastral, pero es posible que esa parcela no se corresponda con una finca inscrita en el Registro de la Propiedad. Así, “Geobase” ofrece diferentes ventajas como ayudar a la localización de fincas, posibilitar la representación del planeamiento urbanístico, evitar la doble inmatriculación de fincas, apreciar correctamente los posibles excesos de cabida, comprobar la autenticidad de agrupaciones y segregaciones, determinar los deslindes administrativos de montes y costas, evitar que queden superficies sin adjudicar en los proyectos urbanísticos, evitar la pérdida de localización de fincas por ruptura del tracto, permitir representar fincas discontinuas y viales, etc.

Los Registros Mercantiles también han experimentado un importante proceso de integración de las nuevas tecnologías, de forma que ya es algo habitual legalizar los libros por internet u obtener notas virtuales o los depósitos de cuentas. En esta línea, la Instrucción de 9 de mayo de 2017 de la Dirección General de los Registros y del Notariado regula el sistema de interconexión de los Registros Mercantiles, en cumplimiento de lo dispuesto en la Directiva 2012/17/UE, que establece este sistema de interconexión de los Estados miembros, basado en el portal de justicia en red europea, la plataforma central europea y los registros mercantiles nacionales. Dicho sistema debe permitir la publicidad de los datos y documentos de los registros mercantiles así como la comunicación entre registros de distintos Estados a efectos de coordinación en relación con la información de la situación relativa a matrices y sucursales y también a fusiones transfronterizas.