miércoles, 19 diciembre, 2018

Sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos




“Sobre la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos”, tribuna de Cristina Llop, socia de ECIJA, para The Law Clinic.

Hoy entra en vigor el quinto régimen jurídico aplicable a los arrendamientos urbanos. Surge al parecer para dar una solución a un problema creciente: la cada vez más escasa oferta de pisos en alquiler. Si bien desde el punto de vista de esta humilde letrada, no se tiene en cuenta el problema que lo origina y yerra por tanto en su motivación y, por ende, en la respuesta que ofrece.

Si cada vez los propietarios sacan al mercado menos pisos en alquiler es por la dificultad que tienen para desalojar las viviendas cuando tienen la mala fortuna de topar con un inquilino alérgico al pago de la renta y/o que incumple el deber de cuidado que tiene sobre la propiedad.

El procedimiento judicial de desahucio se vuelve largo y tedioso, y ello a pesar de que las últimas reformas aplicadas a este procedimiento han venido a paliar ligeramente las dilaciones procedimentales.

Así, obviando esta realidad que nadie puede desconocer, lo que esta nueva reforma regula son trabas para el arrendador al que impone más obligaciones y menos garantías que le motiven a “lanzarse” al arriendo, imponiendo una protección reforzada para el arrendatario, en lugar de colocar a las partes en igualdad de fuerzas.

Demoniza al arrendador – si se me permite la expresión – pues parece vislumbrarse que el legislador parte del supuesto de que, tan pronto el arrendador firma el contrato, está pensando en cómo “librarse” de su inquilino, cuando lo cierto es que todo propietario sueña con encontrar ese arrendatario que le pague puntualmente las rentas y cuide de su vivienda igual que lo haría él. En ese caso es muy probable que el 99% de los arrendadores decidieran alargar la vida del contrato por estar ambas partes satisfechas con el respectivo cumplimiento de sus obligaciones y derechos.

Desde esta perspectiva, la primera medida que llama la atención es el incremento de la duración máxima del contrato de alquiler. El arrendador hasta hoy estaba obligado a mantener al inquilino un máximo de tres años, prorrogable anualmente de manera tácita. Desde hoy, volveremos a los cinco años obligatorio (siete si el arrendador es persona jurídica), más tres de  prórroga tácita. Por supuesto, como en las legislaciones anteriores, dicho plazo solo es de obligado cumplimiento para el arrendador.

La segunda medida que sorprende es la limitación de las garantías que el arrendador puede exigir a la hora de firmar el contrato. El arrendador solo puede exigir – y no en metálico –, además de la mensualidad de fianza, el equivalente a dos mensualidades de renta. Se habla de que las exigencias de los arrendadores habían llegado a cotas abusivas difícilmente justificables, si bien, ¿cree el legislador que tan escaso importe ofrecerá algún tipo de garantía al propietario? A poco que espere a que se acumulen dos rentas impagadas para acudir a un procedimiento judicial –algo más que lógico- el resto de rentas devengadas hasta que se acuerde judicialmente el desahucio ya no queda cubierto por ninguna garantía; tampoco los daños que un inquilino vandálico pueda causar a su bien.

Estas dos únicas reformas ya son de por sí poco incentivadoras del arriendo. ¿Cómo se pretende motivar pues al arrendador para que alquile? Muy sencillo. La reforma impone un recargo de hasta un 50% en el Impuesto de Bienes Inmuebles en aquellos casos que se acredite que el piso se encuentra desocupado permanentemente. No obstante, lo que no tiene cuenta el legislador es que, considerando los plazos procesales, es más que probable que al arrendador le compense pagar tal recargo a cambio de tener libre disposición sobre su vivienda de manera inmediata. Más aún si tenemos en cuenta que otra de las reformas que incluye este Real Decreto Ley es la posibilidad de que aquel inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad, solicite la suspensión del procedimiento de desahucio por uno o dos meses.

A juicio de esta letrada solo hay una reforma que debe ser aplaudida por cuanto viene a dar respuesta – con mayor o menor acierto, ya lo veremos – a un vacío legal que estaba generando no pocos conflictos vecinales. La reforma faculta a las Comunidades de Propietarios para que prohíban el destino “turístico” de las viviendas del inmueble con el voto de las 3/5 partes de propietarios y cuotas.

Evidentemente, habrá que esperar a que todas las nuevas medidas sean puestas en práctica para concluir si consiguen o no su último objetivo, promover el alquiler de las viviendas desocupadas, si bien, por las razones expuestas, parece que la carga impuesta a los propietarios va a ser desalentadora.


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