sábado, 24 noviembre, 2018

El reto de la vivienda asequible




“El reto de la vivienda asequible”, tribuna de Jordi Bonet, socio de ECIJA, para The Law Clinic.

Hace unos días, el Pleno del Consejo Municipal del Ayuntamiento de Barcelona aprobó provisionalmente una Modificación puntual del Plan general metropolitano de Barcelona para la obtención de vivienda protegida (en adelante, MPGM).

Entre otras determinaciones, esta Modificación prevé destinar el 30% del techo potencial de vivienda plurifamiliar en aquellas parcelas de más de 600m2 de las zonas con este destino (claves 11, 12, 13, 14, 15, 16, 18 y 20), a vivienda de protección pública.

La aplicación de este porcentaje, que se prevé para el caso de una actuación edificatoria de nueva construcción o una gran rehabilitación en suelo urbano consolidado, pretende mitigar el déficit de viviendas de protección pública sin indicar ni cuantificar con gran defecto lo que la medida dará de sí.

La finalidad perseguida se instrumenta no obstante erróneamente a través de la regulación de los usos propios de las zonas que admiten el uso de vivienda plurifamiliar, en lugar de determinar la localización concreta de reservas para la construcción de viviendas de protección pública mediante la calificación de terrenos para esta finalidad como debería de ser, conforme al artículo 57 del Texto refundido de la Ley de urbanismo vigente, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, y el artículo 17 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

Su aplicación incidirá también sobre el régimen de las comunidades de propietarios, creando situaciones sustancialmente desiguales entre los titulares de viviendas libres y aquellos de las viviendas de protección oficial del mismo edificio, con condiciones de edificación objetivamente diferenciadas que no se han tenido en cuenta y que complicarán y encarecerán los proyectos y su ejecución, lo que repercutirá sobre las viviendas libres, con incrementos de sus precios de compraventa y alquiler, circunstancias todas estas que dificultarán la puesta en marcha de la iniciativa y frenará la inversión y la actividad económica de la ciudad en beneficio de otros municipios de la conurbación metropolitana, que callan esperando su oportunidad.

Y no sólo esto. La materialización de la iniciativa dará lugar a una mayor densidad que la MPGM tampoco analiza, ni cuantifica atendiendo a la menor superficie del módulo de vivienda protegida, obviando al mismo tiempo las mayores reservas para zonas verdes y equipamientos públicos que sería necesario cumplimentar de acuerdo con lo que dispone el artículo 96.c) del mismo Texto refundido.

Además de limitar la disponibilidad del uso de vivienda en cada una de las zonificaciones afectadas, la MPGM trasciende negativamente la valoración del suelo y la fiscalidad de las fincas.

Según el informe de sostenibilidad económica la MPGM tiene carácter normativo y no requiere la asignación de recursos públicos. Esta afirmación, expresada como si fuera un éxito, no es gratuita: comportará una reducción de la recaudación del IBI y de las plusvalías, entre otros tributos, a medida que se adapten los valores catastrales a las nuevas actuaciones, generando probablemente desigualdades aún mayores entre los propietarios de viviendas de un mismo edificio.

La MGPM pendiente de aprobación por parte de la Subcomisión de Urbanismo de Barcelona competente no contiene un detalle de las actuaciones de calificación del suelo que hayan incorporado específicamente vivienda asequible en los últimos años, más allá de los importes destinados a operaciones de tanteo y retracto en el 2016 y en el 2017.

Esta deficiencia no es cualesquiera. Para evaluar una iniciativa es imprescindible que quien la abandera explique qué se ha hecho hasta ahora y cuales son los compromisos de inversión en un futuro inmediato, así como las previsiones de delimitación y desarrollo de sectores, polígonos de actuación o parcelas con aquel fin que lo justifique. Y todo ello, reconociendo las enormes dificultades que tiene resolver las necesidades de los ciudadanos de acceder a la vivienda, más problemática en Barcelona debido al estado de consolidación de su estructura urbana y sobre todo por razón de su centralidad.

Es evidente que el objetivo de la Ley del derecho a la vivienda de que en el plazo de veinte años el 15% de las viviendas principales existentes sean viviendas destinadas a políticas sociales es de una gran ambición. Mayor motivo para hacer creíbles las medidas que pretenden adoptarse, lo que la MPGM no alcanza, y que obliga a reconsiderarla.


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