Nota Informativa referent a la pròrroga de la declaració d’àrea de tanteig i retracte a la ciutat de Barcelona, i sobre la inconstitucionalitat de diferents preceptes de la Llei catalana 1/2022, de 3 de març, de modificació de la llei 18/2007, de 28 de desembre, i de la llei 24/2015, de 29 de juliol, referides a l’àmbit de l’habitatge.

Barcelona, Desembre 2024

Nota informativa de Jordi Bonet, Soci de sostenibilitat i medi ambient i mercantil / fusions i adquisicions a ECIJA Barcelona

Amb poc menys d’un més s’ha produït la publicació oficial de dos decisions d’una certa transcendència en matèria d’habitatge.

La primera, publicada al DOGC núm. 9309, de 12/12/2024, és l’Acord del Plenari del Consell Municipal de l’Ajuntament de Barcelona de 29/11/2024, de pròrroga per sis anys més (del 21/12/2024 al 20/12/2030) de la declaració d’àrea de tanteig i retracte adoptada en virtut d’una Modificació del Pla general metropolità de 05/12/2018 que ha estat parcialment anul·lada per sentències de la Sala Contenciosa Administrativa del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, referida tant sols als edificis plurifamiliars sencers utilitzats principalment com a habitatge. No s’aplicarà, doncs, als terrenys sense edificar, als terrenys amb edificacions ruïnoses o totalment desocupades i als habitatges buits subjectes a la llei 14/2015, de 21 de juliol.

La segona de major calat, publicada al BOE núm. 277, de 16/11/2024, és la sentència del Tribunal Constitucional 120/2024, de 8 d’octubre, que declara inconstitucionals i nuls els articles 1.3, 11 de la Llei 1/2022, de 3 de març, i els apartat 1, 2 i l’incís de l’apartat 3 (“i en qualsevol cas, no inferior a cinc anys si el titular de l’habitatge és una persona física i no inferior a set anys si és una persona jurídica”) de la disposició addicional de la llei 24/2015 i la seva disposició transitòria modificats per l’article 12 de la llei 1/2022, de 3 de març.

La Llei 1/2022, de modificació de la Llei 18/2007, la Llei 24/2015 i la Llei 4/2016 per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge, estableix un seguit de mesures per a afrontar l’emergència social en l’àmbit de l’habitatge a Catalunya amb incidència sobre la funció social de la propietat a l’empara de la competència exclusiva de la Generalitat de Catalunya (GC) de l’article 137 de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya (EAC), en particular sobre l’anomenat lloguer social que imposa als propietaris (persones físiques i jurídiques que siguin grans tenidors) el deure d’oferir-lo (per cinc, set i dotze anys de duració mínima segons el cas) i renovar-lo a persones en situació d’exclusió social abans de promoure accions judicials d’execució hipotecària o de desnonament, l’incompliment del qual pot donar lloc a la imposició de multes entre 9.000 i 90.000 euros.

Els fonaments d’inconstitucionalitat del Tribunal Constitucional són d’ordre divers:

• Els condicionants a l’accés al procés judicial de la norma impugnada s’excedeix de la competència substantiva en matèria d’habitatge de la GC per formar part de la competència exclusiva de l’Estat en matèria de legislació processal que estableix l’article 149.1.6 de la Constitució (CE).
• La reserva a l’Estat de les bases de les obligacions contractuals civils reconegut per l’article 149.1.8 CE no permet a la GC alterar el nucli essencial del contracte d’arrendament urbà com és privar al propietari de tota capacitat de disposició alterant el principi d’autonomia de la voluntat o llibertat de pactes i incidir sobre la seva duració o imposar la seva renovació.
• La subrogació a un tercer adquirent d’un habitatge de la responsabilitat de l’anterior propietari per l’incompliment de la funció social de la propietat és contrari al principi de culpabilitat en virtut de l’article 25.1 de la CE en tant en quan se l’imposa haver de respondre per fets aliens a l’habitatge que adquireix.

La sentència dictada amb quatre vots particulars de similars fonaments, fa referència també a l’abast territorial de la norma impugnada, com també als efectes pro futurs de la declaració d’inconstitucionalitat extensible a les possibles conseqüències sancionadores derivades de l’incompliment dels preceptes declarats inconstitucionals i nuls.

Els límits de les competències de l’Estat i de les Comunitats Autònomes (CCAA) en matèries no específicament concurrent com és el cas de la competència exclusiva en habitatge de la GC sinó en virtut dels títols que l’article 149 de la CE reserva a l’Estat, continua sent objecte de debat i conflicte no exempt de la visió ideològica sobre l’estructuració territorial del poder de l’Estat pels diferents agents que intervenen en la producció i control de les normes jurídiques (legislatives i reglamentàries) extensible a l’opinió dels magistrats del Tribunal Constitucional que s’expressa en llurs sentències com és el cas.

Cabria tanmateix plantejar-nos si és convenient la intervenció del Tribunal Constitucional en la resolució dels referits conflictes, en concret en relació les disposicions normatives amb força de llei i els conflictes de competències entre l’Estat i les CCAA. La meva opinió és que no. En el primer cas, per que altera i condiciona la voluntat política del legislador prevalent i, en el segon, per disposar del mecanisme de revisió jurisdiccional contenciós administratiu subjecta a l’imperi de la llei. En aquest sentit seria oportú reduir la intervenció del Tribunal Constitucional als recursos d’emparament per violació dels drets i llibertat del ciutadans continguts a l’article 53.2 de la CE.