NOTA INFORMATIVA sobre el Decret Llei 2/2025, de 25 de febrer, pel qual s’adopten mesures urgents en matèria d’habitatge i urbanisme a Catalunya. L’abús dels decrets llei i la transcendència econòmica d’algunes de llurs determinacions a destacar.
Març 2025
El DOGC del passat 26 de febrer publica el Decret Llei 2/2025, de modificació de diferents preceptes del Text refós de la llei d’urbanisme i de la llei del dret a l’habitatge entre altres disposicions afectades.
Amb l’excusa de la seva immediatesa per ser aplicat, aquest decret llei, el segon del qual portem d’any, se suma a la tendència dels darrers temps de convertir en ordinari o normal aquesta classe d’instruments legislatius concebuts per a atendre situacions de caràcter extraordinari i urgent.
No és la raó esmentada suficient, ni tots els canvis que conté responen a la urgència que els justifica, sinó a la necessitat de fer visible la intervenció del govern en temes més o menys sensibles que podrien ser resolts seguint la tècnica legislativa dels projectes de llei de tramitació urgent prevista en el nostre ordenament jurídic parlamentari.
Si més no, la subjecció del decret llei al tràmit de convalidació posterior del Parlament condiciona aquella desitjada immediatesa de no assolir el govern la majoria suficient per garantir la seva eficàcia, el que acaba convertint aquesta classe de disposicions en un tripijoc polític per veure qui s’hi acaba apuntant i qui no, i evidenciar la victòria o derrota sovint pírrica del govern de torn que l’ha promogut.
En paral·lel, la figura del decret llei també s’utilitza per modificar o derogar disposicions reglamentàries. És el que fa el Decret Llei 2/2025 amb diferents preceptes del Reglament de la Llei d’urbanisme aprovat per decret 305/2006, de 18 de juliol, que mantenen el rang reglamentari de decret. Aquesta tècnica legislativa de doble efecte no és oportuna ni convenient, sobretot quan poden assolir-se els mateixos fins mitjançant els corresponents decrets del govern que podrien adoptar-se simultàniament.
Al marge de la derogació de diferents preceptes de disposicions anteriors que s’observen de les mesures adoptades són de destacar-ne algunes de transcendència econòmica significativa:
1) A patir d’ara, les reserves de sòl per a la construcció d’habitatges de protecció pública destinats a la venda, lloguer o altres formes de cessió d’ús a contemplar mitjançant els plans d’ordenació urbanística municipal (POUM) i llurs modificacions i revisions, serà el 40% del sostre edificable en actuacions de transformació del sòl urbanitzable i del 30% en el sòl urbà no consolidat.
Aquests percentatges substitueixen el del 30% que regia fins ara sense distinció de la classe de sòl, a excepció dels municipis de l’Àrea Metropolitana de Barcelona que ja era del 40% per imperatiu del Decret Llei 17/2019 modificat pel Decret Llei 5/2020 llevat que no es pogués garantir la viabilitat econòmica financera de l’actuació, supòsit en què el percentatge es podia reduir al 30% que el Decret Llei 2/2025 no permet amb gran defecte.
Llevat que el planejament territorial o directors urbanístics estableixin un altre cosa aquesta determinació -no aplicable als municipis (petits) en els que només es distingeix el sòl urbà del sòl no urbanitzable- trasllada al 60% del sostre edificable restant amb destí a la construcció d’habitatges de renda lliure la càrrega més gran d’urbanització de les operacions de transformació urbanística, el que repercutirà sobre el preu final d’adquisició de l’habitatge de renda lliure que serà més alt.
2) El preu de venda i lloguer per metre quadrat de superfície útil dels habitatges de protecció de règim general, especial i concertat s’estableix respectivament en 2.836, 2.493 i 3.001 €/m2 (venda) i en 10,65, 9,35 i 10,65 €/m2 (lloguer).
Els preus disposats, deduïts els costos de construcció i de gestió d’aquests habitatges, poden provocar valors del sòl negatius amb incidència sobre les valoracions cadastrals que caldrà revisar, el que sumat al canvi anterior reduirà els marges de les operacions de transformació urbanística que es promoguin a partir d’ara si no és la seva inviabilitat econòmica que constitueix causa de nul·litat de ple dret dels plans urbanístics.
3) Manté el dret de tanteig i retracte de l’Administració de la Generalitat aplicable a la primera i posteriors transmissions de qualsevol habitatge situat en una zona declarada mercat residencial tensat que sigui propietat d’un gran tenidor persona jurídica inscrit en el Registre de persones grans tenidores, sense alterar els termini legals de 2 i 3 mesos per a exercir-lo segons el cas que preveu l’article 174 del text refós de la llei d’urbanisme amb motiu de la modificació operada pel Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre.
Tanmateix, aquest dret no serà aplicable a les transmissions d’habitatges de nova construcció que es facin a persones físiques per al seu ús propi.
En un altre ordre de consideracions el Decret Llei no preveu mesures de flexibilització dels procediments de llicències d’obres, a diferència de les referides a la construcció, substitució o rehabilitació d’habitatges de protecció pública a través de la nova figura de la llicència bàsica prèvia a atorgar en el termini màxim d’un mes. Aquesta llicència, que habilita a executar les obres, no exclou el fet d’haver d’obtenir la llicència urbanística ordinària per validar la resta de paràmetres urbanístics. En aquest supòsit, en lloc d’una sola llicència, ara en faran falta dos.
D’altra banda, el termini de caducitat dels procediments de protecció de la legalitat urbanística passen dels 6 als 18 mesos per dictar i notificar la resolució. Del que es tracta de donar més temps per a instruir aquest tipus de procediments i evitar la consolidació de construccions presumptament il·legals a resultes d’una falta de diligència deguda de l’administració responsable de la seva tramitació i resolució.
Finalment, l’eliminació dels consorcis urbanístics de les ARE’S (àrees residencials estratègiques) creats fa uns anys per promoure habitatge des de l’Administració de la Generalitat de Catalunya per a ser substituïts per convenis urbanístics sense especificar objecte i finalitat, evidencia el fracàs de moltes d’elles no reeixides de les quals el Parlament hauria d’exigir comptes.
D’aquí a uns dies el Parlament de Catalunya s’haurà de posicionar sobre el decret llei, convalidant-lo o no. Estarem atents al posicionament dels grups parlamentaris i del resultat de la votació.
Avinguda Diagonal 458, 7a planta
Barcelona
